二十届三中全会提倡，要“完善房地产税收轨制”，与2013年十八届三中全会“加速房地产税立法并应时鼓吹鼎新”的表述有一定不同，证明现时完善与房地产辩论的税收轨制目的主如果对现存触及房产和地皮等财产的税收轨制进行鼎新和完善，通过立法开征新的房地产税似乎仍是不是翌日一段时期的主要目的。这一变化在一定进程上也体现了现时房地产税收轨制鼎新的难点。

总的来看，我国的房地产税收轨制共分三个体式共10个税种，具体包括房产和地皮取多礼式，触及印花税、契税、耕地占用税；握有体式，触及房产税、城镇地皮使用税；交游体式，触及升值税、城市爱戴建筑税、印花税、地皮升值税、企业所得税、个东谈主所得税等。不错说，这次三中全会提倡的“完善房地产税收轨制”应当包括以上总计体式触及的税收轨制。

三个维度

从宏不雅层面看，任何一项税收轨制的诊治必须要琢磨其对宏不雅经济的影响，房地产税收轨制则更是如斯。现时我国经济处于新冠疫情后的收复诊治期，加之东谈主口领域变化及传统城镇化款式的改变，房地产行业仍是握续处于较永劫期的诊治期，现在总体的宏不雅战略是指挥房地产商场回暖，加多商场活跃度和交游量。这种情况下，任何加多交游本钱的战略，包括税收战略，都会对房地产商场产生负面影响。不错说，前些年一直在辩论或尝试的房地产税鼎新试点或立法使命，以及今后触及房地产的税收轨制诊治与完善都绕不开宏不雅经济和房地产行业发展这个关节身分，这也即是业界频频提到的税制鼎新时机或“窗口期”。

从中不雅层面看，房地产行业的特地性也为房地产税制的鼎新完善带来一定难度。房地产类税收的课税对象是地皮和房屋，而在我国这两类不动产均具有很是的复杂性。当场皮而言，我国的地皮属于全民总计，城市地皮总计权回国度总计，农村地皮总计权归集体总计。由于农村地皮除占用耕地外，其余情况不触及课税。而城镇地皮则触及地皮出让收入、城镇地皮使用税、地皮升值税等各类税收或非税收入，在地皮国度总计的权力包摄下，社会公众较难分清政府取得收入的脚色是产权总计者如故社会顾问者身份，因此容易对地皮课税产生诬告，以致反对。就房产而言，除了农村屋基地上的房屋不纳税以外，原则上城镇住房均应当纳入课税范围，但课税的前提应当是都备产权、交游不受限的当作估值基准，但我国城镇住房由于历史留传原因，大量的住房产权不竣工、交游受限，举例房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质辩别大，税基不调解，这大大加多了房地产税收轨制鼎新的难度。

从微不雅层面看，存在触及房地产税收轨制的各类要素均有必要进一步明确的问题。举例就房屋的计税依据而言，其可取得性、笃定性、透明性，平直关系到税负公暖和征收顾问的可操作性，况且也触及税收征管本钱。现行税制中，取多礼式和交游转让体式均以交游价钱为计税依据来课税，但在握有体式的房产税则所以房屋原值（余值）或房钱当作依据，且个东谈主非揣度打算性房产并未征收房产税。从房地产税收轨制鼎新趋势及财产税制的属性而言，翌日完善的目的是强化加多握有体式的税收，那就需要对现存房产税进行鼎新完善，这最初就需要濒临计税依据的从新笃定。如果继续现存房产原值（余值）当作计税依据光显会带来团结区域内、不同性质住房大要新老住房之间税负较大互异带来的不自制问题。如果按房产评估价值来课税，则操作上存在较多勤勉，也不宜征收顾问；如果按照商场交游价钱来课税，则不临幸产的价钱会因为历史年代、建筑格调、地舆位置、贸易价值等身分存在较大的互异性，况且还有部分房产无法上市交游或交游受限。诸如上述税制联想的时候性问题，都对房地产税制的鼎新完善带来很是难度。

顾问房地产税制鼎新难点，应重点琢磨几个方面

顾问上述房地产税制鼎新的难点，除了要坚定贯彻落实中央财税体制鼎新的总体部署和条目，拿出鼎新的决心和勇气以外，还需要从以下几个方面重点琢磨。

最初，加强社会公众对房地产税制鼎新的理会和贯通。纵不雅外洋房地产税制联想，对此类税收轨制的目的定位，要更好地阐述作用，最初必须明确其收入属性，也即是宽税基、低税率、简税制的总体联想；其次才琢磨其转机经济或行业的属性。房地产领域的税收自身具有受益税秉性，当作所在主要税源，强调其财政收入功能，阐述其为所在政府筹集寰球资金的作用，符合寰球财政内在条目，在税收征收理念上也妥当逻辑。因此，相当有必要在社会公众理会层面加强鼎新理念的指挥和宣传，要在总计这个词社会层面和公众不雅念上接受房地产税的认识，并认临幸地产税这一轨制联想自身，以此减小鼎新经由中遭受的阻力。

其次，强化房地产类税收收入与城市生存民生类开销的畅达机制。房地产税制鼎新的关键想法是从交游流通体式税收为主转动为保有握有体式的税收为主，使其信得过阐述家产税的实质属性，也成心于构建自制税负的社会环境。从税收背负的感受而言，所得税及财产税为代表的平直税给纳税东谈主带来的豪情怀受是更平直的，这亦然此类税收鼎新的难度和阻力所在，房地产税制也就很容易成为社会矛盾根源。因此，必须在房地产税收领域最初构建收入和开销平直关联的有揣度打算机制，让纳税东谈主清泄露楚、清雪白白领会房地产类税收的资金流向。用纳税东谈主“看得见”“感受得到”的寰球产物或干事，让其平直体会到交纳房地产税收的收益与纳税的对应性，并享受到此类财政开销带来的房产价值的“溢价”。不错参照某些税收“专款专用”的样式，将城市房地产类的税收纳入专项经费使用和顾问，并接受社会公众的监督和问询，这将大大提高社会公众对房地产税制鼎新的接受度，有用裁减房地产税制鼎新的社会风险。

再次，要通过房地产税制鼎新指挥所在政府转动政府顾问和处理由念。在这个经由中最初要通过鼎新倒逼所在政府转动现存地皮顾问和哄骗样式。不行否定，地皮出让收入撑握了几十年的城市建筑以及些许民生类市政公用基础设施的栽培，城市功能束缚强化，城市韧性束缚增强。在存量房期间，房地产商场的要点从新增住房的开拓与建筑转向现存住房的爱戴、矫正、交游和顾问。靠大量地皮出让取得财政收入仍是不适合现时城镇化发展的期间需求。因此，要通过完善房地产税制冲破现存所在政府财政出入高兴款式和传统想维。

终末，濒临房地产税制鼎新的诸多时候难题，应当接收先易后难、先试点后本质的样式规律渐进、分步鼎新、稳步鼓吹。举例，不错借助现存房地产握有体式的既定税种，即房产税和城镇地皮使用税，按照前期房地产税鼎新的想路进行试点，这么不错减少行政和立法本钱，同期也不错通过试点作念进一步完善。与此同期，也不错琢磨在房产和地皮取得即交游体式适当减少税负，接收税收背负的结构性诊治，引发商场活力。这次二十届三中全会最成心的身分在至今后五年对房地产税制不错通询查虑，概述施策，而无需再纠结于新的房地产税立法。

（作家系天津财经大学财税与寰球顾问学院教会）

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陈旭东

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